一、设备保障
1、应将管道进行保温处理，防止管道冻坏；
2、检查楼顶机房、水箱间、电梯机房、风机房等部位的供暖、保温情况，保证该部位供暖设施完好，
防止出现冻坏含水管道、设备；
3、对于冬季供暖系统设备进行彻底检修：其中包括对热力板换、热水循环泵、新风机组、分布在各
部位暖气以及作为供暖设备电气控制部分的检查、维修、保养，确保供暖设备完好。
二、物资保障
冬季供暖前应彻底检查、核实冬季所需物资情况，准备好冬季供暖期间所需要的材料及相关零
部件，以避免因购买材料耽误维修时间，其中包括热力板换所需配件、热水循环泵备件、新风机组
备件以及作为供暖设备电气控制部分所需的应急处理备件。
三、人员保障
首先要调配好供暖设备运行人员的数量和质量，保证冬季供暖运行人员具备合格的上岗证，自
身状况、精神面貌应无任何妨碍热力运行方面的疾病；人员配备数量、运行时间严格按照国家或
行业规定去做。
四、制度保障
建立健全涉及冬季供暖工作的各项规章制度，其中包括：热力运行岗位值班制度、热力运行岗位
交接班制度、热力运行岗位巡视制度、门禁制度，要求值班人员认真遵守并严格执行，定期进行考核。
五、技术保障
1、检查、核实楼宇自控操作站设备、设施是否完好，特别是涉及冬季供暖的各种显示功能应完备、
准确，报警装置应完好；
2、各传感器、执行器、温度控制器应完好；
3、对采暖水系统进行清洗预膜，保证系统水质合格，防止管道出现腐蚀现象；定期检查采暖水系统
水质，合理调整水质结构，确保合格。
六、安全保障
1、热力供暖运行前，部门内要召集全体热力运行人员召开安全会，进行供暖安全教育；落实各项安
全责任制，保证设备及人员安全；
2、制定或完善热力站应急处理预案；组织运行人员学习、演练，一旦出现问题能够做到及时发现、
及时处理、及时联系；
3、应在热力站明显位置悬挂逃生路线图；紧急出口标识应准确清晰；逃生通道不得锁门；逃生通
道附近应无任何障碍；
4、热力站一次水供水管道、设施防烫标识应清晰、齐备；物业社区微信：管道阀门及保温应完好
无损，避免出现运行人员烫伤以及热量流失现象；
5、按照检测计划，供暖前对系统压力表、温度表检测，确保完好；
6、热力站内通道区域严禁私拉乱拽悬挂在半空中的各种管、线；
7、热力站内地漏、泄水沟及排水系统应定期检查，确保完好可用；
8、热力站以及附近周边地区明显位置应配备足够的灭火器材；
9、热力站运行人员应确保电话、对讲机以及手机通讯工具完好；
10、一次管线阀门应完好，并在供暖前进行开关试验，以便一旦出现异常情况能够及时关闭；
11、热力公司应急处理联络人员名单电话齐全、有效，异常情况下，对热力公司应急处理的引
导路线要清晰，畅通，确保应急处理工作能够顺利进行。
七、服务保障
努力为业主提供精细、热情、周到的物业服务是衡量物业管理服务水平的重要标志之一，为
了保证小区供暖设备设施安全，使客户直接参与到物业管理服务过程中，供暖前采取给重要客户
发通知或张贴告示的方式提示客户，一方面提示业主上班（长时间外出）时将门窗和用电设施关
闭；物业社区微信：另一方面又要提醒客户不要关闭末端阀门，使之能够正常运行，以防止出现
末端设备和管道冻裂现象，另外，对于供暖系统出现的问题能够做到及时发现及时解决，避免出
现安全责任事故。
八、维修保障
1、物业人员应对业主空置房、公共区域以及公共区域的玻璃门窗进行检查，发现问题及时关闭、
及时报修；
2、工程人员应对公共区域门窗进行全面检查，发现问题及时修复，对于暂时没有配件的情况，要
求在冬季来临之前彻底解决；
3、保安人员冬季应注意加强对公共区域楼宇设施、门窗玻璃以及楼内通道门的巡查力度，发现问
题及时处理、及时汇报。
一、防冻
冬季的到来，物业公司首先要做好防冻工作。一般来讲，应注意空置房屋、共用设施、设备以及楼道
保温等三个方面。
1、空置房屋的防冻 , ;
对于空置房屋，物业管理服务企业应采取措施避免上下水管线受冻，出现渗漏跑水现象：
（1）加强室内防寒保温。对空置房屋的外门窗（包括阳台门窗）进行检查，缺失的玻璃应补安，确保门窗关闭
严实。必要时还应将上、下水管线用岩棉等保温材料进行保温，对关闭不严的门窗用草垫子、棉门帘进行
封档。不供暖的空置商业网点，全楼的上、下水主管线都在其室内，一旦发生冻害，受影响的就是全楼的
住（用）户。历年此类事故已屡见不鲜。因此，物业管理服务企业不能忽视防寒保温，不要舍不得防寒保
温的投入。
（2）建立空房巡视制度。设专人对空置房屋进行巡视，一般要求三天巡视一次，最长时间也应一周巡视一次。
三九严寒时对重点房屋（如有共用设施的空置商业网点）应一天巡视一次，发现问题及时报告并及时解决。
（3）建立应急机制。入冬前制定出切实可行的应急预案，组建应急维修队，准备应急物资材料。无论是夜晚
还是节假日，接到应急报告，相关人员能及时赶到现场，尽快解决发生的问题。真正做到应急不慌，处理
得当，修缮及时，避免损失。
2、共用设施、设备的防冻
进入冬季后，小区内共用设施设备也应该做好保温防冻措施。上下水管线、消防设施等大多在楼道内
或房屋地下室内，隆冬时节很容易发季冻害：如下水管道冻结造成下水不通，消防温感报警器冻裂造成漏
水等现象，很多小区都曾发生。因此，物业管理服务企业要对这些共用设施、设备进行保温。保温方法可
用珍珠岩砌块围护或橡胶管、岩棉、棕麻缠绑等。必要时，还可在地下室（或地下停车场）入口处安装热
风幕设施。这些保温措施都是一次投入多年受益。
3、楼道保温应引起足够的重视
入冬前应将楼道门窗关闭严实，缺损玻璃及时补安。屋面出入口也要封闭严实，必要时可加锁防护。
没有闭门器的楼道门应安装门弓子，以达到楼道门自动回关。
二、防漏
冬季共用部位的渗漏主要是屋面和外墙面水落管位置。
1、屋面渗漏的防治
冬季屋面渗漏的主要部位是女儿墙防水檐下和集中排水的排水口两处位置。究其原因：
一是防水檐下卷材粘接不牢有翘起缝隙，在屋面积雪溶化成水超过卷材边缘时，顺着翘起的
缝隙向下渗漏；二是排水口是铁板焊制，卷材粘贴在铁板上，冬季寒冷时铁板与卷材膨胀系
数不同，容易出现卷材翘起的现象。屋面积雪溶化成水流淌时，顺翘起之处渗漏。另外排水
口窄小，防水施工时有一定困难，防水施工人员疏忽不认真操作，也是引起此处冬季渗漏的
原因之一。
2、屋面渗漏防治的主要方法
1、在入冬前仔细检查女儿墙防水檐下卷材有无翘起缝隙，如发现有缝隙应用防水油膏嵌充，
以牢固密实为准；
2、仔细检查排水口铁板与卷材粘贴是否密实到位，如发现不密实或没到位现象应立即用喷灯
烘烤或重新粘贴防水卷材；
3、冬季一旦发生屋面渗漏，要迅速排除屋面积雪和积水（冰），再仔细清理渗漏之处的冰渣
水滴，必要时可用喷灯烘干，而后再填嵌防水油膏。
3、外墙面落水管渗漏的防治
大多屋面都是有组织排水，冬季屋面积雪溶化成水，由屋面排水口流入外墙水落管排出。
可是外墻的水落管（特别北外墙面上的水落管）温度很低且又很长，雪水顺水落管流下时就
冻结在水落管内壁上，一层复一层逐渐成冰堵住整个水落管，继而膨胀撑破水落管。物业社
区微信：使得雪水渗漏出来顺外墙面流淌，在夜间寒冷时又冻结在外墙面上。冬季寒冷时外
墙面形成冰面层现象随处可见，即是由此而成。
4、防治落水管渗漏主要方法：
1、在屋面积雪溶化期间，注意及时清扫排出积水，并在临近黑天时，在水落管上部用木棍
敲打，将粘结在水落管内壁上的冻层震碎震落，避免冰层越积越厚堵住整个水落管；
2、发现外墙面上有冰层时，要及时将冰层清理。即能避免冰层坠落伤人，也可减轻或避免
此处墙面春暖花开时发霉长毛。
三、防滑
冬季，由于天气寒冷，路面有雪有冰非常滑，人员出行有很大不便。如果一不小心摔
倒了，容易摔伤，造成安全事故，因此告知业主一些冬季防滑小知识，及时做好温馨提示。
1、人员的防滑
及时清除装置、道路、楼梯、通道上的积雪、结冰；
在主要通道上设置防滑设施，如：防滑毯、防滑垫等；
在存在滑到风险的地方，设置安全提示标语；
上下楼梯应扶扶手；
冬季雪天出行应穿防滑鞋，在马路人行台阶上行走；
雪天步行速度不要太快，步幅要小，双手不要揣在兜里，因为上臂来回摆动能起到平衡作用；
如果路上真的不小心突然摔倒，尽量别用手腕去支撑地面，因为这种摔倒姿势最容易造成手臂
骨折。一旦摔倒发生骨折，切不可乱揉乱动，以免加重伤情。应用围巾、木板等工具固定好骨
折部位，请求他人帮助或报警，尽快送医院治疗。
2、汽车的防滑
在轮胎外层套上一层防滑链，就像上面说的在鞋子上套防滑鞋套一样。相对来讲价格比较实惠
一些。
3、自行车的防滑
增加车轮与地面的接触面积可防止打滑，提醒业主最好选择较粗的轮胎。车体不要携带过多、过
重的物品，骑行过程中，切记不要急刹车，否则会使车轮打滑、失去平衡，雪天出行，还是以慢骑为
好。尽量避免急转弯，使自己的重心通过车轴线与地面保持垂直，在道路许可的范围内转弯半径越大
越安全。自行车防滑增加车轮与地面的接触面积可防止打滑，因此最好选择较粗的轮胎。
车体不要携带过多、过重的物品，骑行过程中，切记不要急刹车，否则会使车轮打滑、失去平衡，雪
天出行，还是以慢骑为好。尽量避免急转弯，使自己的重心通过车轴线与地面保持垂直，在道路许可
的范围内转弯半径越大越安全。
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